地市楼市硬核的苏州怎么办?

2019-06-23 09:29栏目:地产
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  4月底,易居研究院发布的一季度《中国百城房价报告》中称,包含苏州在内的11个城市步入了“超高房价”的行列,即新建商品住宅成交均价区间大于2万元/平方米。

  苏州市住房和城乡建设局回复上述市民的投诉称,“苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制,以稳地价稳房价稳预期为目标,坚持房住不炒定位,促进房地产市场平稳健康发展。针对您提出的相关建议,我们在研究相关政策时将予以考虑。”

  这都源于近期苏州楼市和土地市场的强势回暖,甚至说是火爆。售楼处千人抢房与土地拍卖现场多房企多轮次高溢价竞拍的盛况再现。

  以最近的两周时间观察,市民的忧虑有其缘由。5月8日,苏州主城区公开出让3宗经营性地块,总起价27.09亿元,最终竞价40.66亿元。其中,高新区住宅地块经过76轮竞价,由中南以总价18.39亿元获得,成交楼面价15992元/平方米,溢价率45%。

  4月29日,经过40轮竞拍,中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区湖东板块一宗宅地,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。

  再往前数天的4月24日,苏州土地拍卖一日吸金135.7亿元,吴中区太湖新城板块和尹山湖板块均产生了新地王。

  在不少业内人士看来,苏州市场的过热引发了社会高度关注,很可能招致新一轮调控的到来。不久前的4月19日,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示,苏州显然在其中。苏州房产测评中心首席分析师戈文问认为,楼市向来是政策市,一旦更加严厉的调控政策出台,土地拍卖降温、住宅成交量短期内下行将成必然之势。

  “强二线”城市,是人们和企业对苏州的判断,这直接影响到了房企在作经济决策时必须优先思考,所以几乎每次集中出让地块,都会引起各大房企的激烈角逐。尤以高新区、吴中区、工业园区更深受房企追捧。

  从5月8日苏州市区3宗住宅用地的情况观察, 2宗在吴中区,1宗在高新区。其中,吴中区木渎镇地块被路劲地产拿下,成交楼面价17152元/平方米,溢价率46.3%;吴中区畣直镇地块被荣盛上元置业拿下,成交楼面价14263元/平方米,溢价率67.8%。高新区住宅用地则经过76轮竞价,最后由中南以总价18.39亿元获得,楼面价15992元/平方米,溢价率45%。

  “吴中区板块拥有太湖等得天独厚的生态景观资源优势,加之吴中区发布的人才优购住房利好政策一定程度上刺激了楼市。未来房价走势还要看吴中区后期经济发展和产业发展情况,以及人才政策是否能吸引高精尖人才驻留,需求是支撑房价上涨的动力。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国房地产报记者表示。

  4月单月,苏州共出让住宅用地建筑面积119.95万平方米,平均楼面价15789.27元/平方米,同比增长近9倍,平均溢价率33.9%。尤其是,4月29日,中海以35.63亿元竞得苏州园区一宗宅地,楼面价30287元/平方米,溢价率37.67%,超过此前苏州工业园区土地单价28057元/平方米的纪录,成为名副其实的单价地王。

  对于面粉价是否会超过面包价,国仕英认为,市场决定价格。中海所拍地块区域内新房供应较少,需求较为旺盛,且存在一二手房倒挂现象。截至目前,苏州园区湖东在售项目仅中海上东区楼盘,均价约42000元/平方米。对比看,中海拍的苏州园区地块未来盈利空间可期,且苏州今年楼市回温迹象明显,预计苏州园区房价上涨空间较大,后期地块开发完成后项目入市盈利性还是较为乐观的。

  “当前想要在上海(楼盘)拿地十分艰难,为巩固在长三角的布局,主动化解上海拿地难的困境,布局像杭州(楼盘)、苏州、南京(楼盘)这样的强二线城市是很好的选择。从近期的市场监测情况来看,苏州市场已触底反弹,当前是较好的布局时机。”一位刚刚在苏州拿地的房企人士说出了另一番考量。

  苏州楼市的火热,不仅表现在土地拍卖市场,更有不断攀升的房价和成交量与之相伴。土地市场作为楼市的风向标,直接影响楼市走向,而楼市对地市也有反刺激作用。

  机构数据显示,一季度苏州市区商品住宅成交均价20907元/平方米,同比上涨8.2%。4月苏州市区商品住宅成交均价进一步涨至21881元/平方米,环比3月上涨6%,同比上涨10%,月涨幅全国第一。

  4月苏州市区商品住宅成交面积105万平方米,环比3月增加58%,同比增加81%。售楼处人气火爆,楼盘即开即售罄的局面多处上演。

  尽管当下苏州依旧有许多2016~2018年成交的高地价项目销售不尽如人意,或迟迟不能上市销售。但随着低地价楼盘售罄,这些高价地项目将陆续上市,精装盘比例也在大幅增加,房价上涨大概率持续。

  据克而瑞苏州房产测评数据,2019年苏州市区将有近100个纯新盘入市,这些楼盘基本上都是2016~2018年成交的高价地。2019年一季度只有2个纯新盘入市,更多高地价楼盘从4月份开始密集上市,这意味着新房价格将进一步结构化上涨,这也是过去两年来苏州二手房价格上涨的逻辑所在。

  苏州市场回暖的背后,有着房企2019年投资布局重心向一二线及强三线城市转移,以及苏州这个城市从宏观面到市场面均被房企共同看好的“硬核”。

  在长三角城市群的26个城市中,苏州是仅次于核心城市上海的重要城市。在GDP方面,2018年苏州仅次于上海,排名全国第7,远远将杭州、南京甩在身后。苏州的房价在目前来看低于杭州和南京。特别是近期相关政府部门提出,要在沪苏浙交界区域建设长三角一体化发展示范区,苏州是其中一个重要城市。在这一节点上,苏州区域热度也在提升。

  从人口看,苏州常住人口数量逐年增加,苏州外来人口及外来人口指数均列江苏第一,是江苏省第一大移民城市,也是全国第二大移民城市。

  从政策利好上,4月23日,苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房”,最高给予30%折扣。再加上苏州环境优美、四季分明、气候适宜的独有适合居住环境,对人才的吸引力较大。

  中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示,未来伴随着人口的不断流入,中心城市的房价会出现上涨是必然的。只不过现在中心城市房子的供给不足,因此只有不断增加供给才能改变房价过高的局面。

  而苏州楼市当前的商品房供应显然是不足的。机构数据显示,苏州市2月份住宅供应面积24万平方米,3月份增至44万平方米;而3月份成交面积75万平方米,环比增加103%,同比增加47%。

  在南京工业大学副教授吴翔华看来,苏州房地产市场的回暖还来自于资金、政策等方面的不确定性引发的民众对房价上涨恐慌预期的不断强化,由此推动积压的刚需、改善类自住等需求的释放。恐慌过后,市场还将回归常态。

  在苏州楼市和地市一片大热的背景下,市场也出现了大规模跟风投机等不理智购房行为。在“房住不炒”的政策主基调下,苏州楼市新一轮的调控或正在路上。

  戈文问认为,苏州若出台限售政策,能够杀一杀市场的投机和跟风,促进苏州房地产市场的稳健发展。其真正影响的是投机和短期的投资客,以及对苏州未来发展没信心的人。对于长期看好苏州、稳定扎根苏州发展并理性购房的市民,则无影响。

  国仕英预计,短期内应该不会招致政策收紧,但是后期苏州房价上涨过快或频繁出现“地王”,将会招致政策的收紧。因为地方城市要贴合国家调控政策方向,落实城市主体责任,防止地价、房价过快上涨。

  根据苏州市政府定下的2019年400万平方米供地目标,政府在二季度仍会趁热打铁加快土地供应,土地争夺战也将持续,但长期看,苏州土地市场热度降温似乎成趋势。

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